Consejos de un asesor fiscal para que Hacienda no te penalice si compras una casa
Si estamos pensando en invertir en activos inmobiliarios, es fundamental conocer mínimamente la fiscalidad de cada uno de ellos. Así, no nos llevaremos sorpresas en la declaración de la renta o en el posterior pago de impuestos asociados a compraventas de inmuebles.
Por ello, Laborde Marcet, empresa de patrimonio e inversión, afirma que antes de realizar una inversión patrimonial, se han de tener en cuenta distintas cuestiones como por ejemplo la ubicación territorial -ya que el trato fiscal es distinto en función de la comunidad autónoma donde se encuentre el inmueble-, estar dado de alta como arrendador de locales, las bonificaciones de la empresa familiar, etc.
Uno de los primeros problemas con los que nos encontraremos para construir un patrimonio inmobiliario es que, los inmuebles de segunda mano presentan una desventaja fiscal, ya que éstas deben pagar un peaje fiscal, que consiste en el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que grava la operación. En Madrid, por ejemplo tiene un tipo del 6% y en Barcelona del 10%.
Por otro lado, pueden aparecer distintos gravámenes en distintos momentos de la operación. La compra de un local de negocio arrendado, por ejemplo, puede conllevar la tributación del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). Para ello, el comprador debe ser una empresa o una persona física que se haya dado de alta censalmente como arrendador de locales. Además, ambas partes han de acordar someterse a dicho impuesto -lo que se denomina ‘renuncia a la exención’.
En este caso, en la mayoría de los casos, se aplica lo que se denomina inversión del sujeto pasivo, lo que implica que, de facto, no se produce desembolso monetario de dicho impuesto por parte del comprador.
En ambos casos (tanto si se trata de la compra de una vivienda como de un local comercial, se deberán añadir unos gastos adicionales que rondarán entre el 2 y el 3% en concepto de gastos de notaría y registro de la propiedad.
En el momento de realizar plusvalías inmobiliarias una vez se desinvierte del activo inmobiliario, la tributación de las personas físicas es distinta a la tributación de las empresas. En el primer caso, tributarán un 24% mientras que en el caso de las personas jurídicas, la tributación irá al tipo de gravamen general del Impuesto de Sociedades (25% para el ejercicio 2016).
Los rendimientos derivados de alquileres inmobiliarios, obtenidos por personas física tributarán en sede de IRPF al tipo marginal que corresponda en cada caso -existe una bonificación relevante para las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas-.
En cuanto a los rendimientos inmobiliarios derivados del alquiler obtenidos por una empresa, se someterán al tipo de gravamen general del Impuesto sobre Sociedades (25% para el 2016).
Los rendimientos de capital mobiliario, entre los que se encuentran los intereses o ganancias generados por productos financieros -acciones, cuentas corrientes, bonos del tesoro, etc.- están regulados en los artículos 25 y 26 de la Ley de IRPF y, de forma genérica, pueden tributar tanto en la base imponible ahorro como en la general, aunque lo normal es que tributen en la primera -base ahorro-.
El impuesto sobre el patrimonio es un tributo directo, general y personal que grava las propiedades o posesiones mundiales. Es un tributo estatal, establecido y regulado por el estado, si bien su rendimiento total, así como ciertas competencias normativas, se cede a las Comunidades Autónomas.
El impuesto de sucesiones y donaciones es un tributo que grava la adquisición de bienes y derechos por, genéricamente hablando, herencia o donación. Es un tributo estatal cuyo rendimiento se cede a las Comunidades Autónomas, haciéndose cargo las mismas de la gestión y recaudación, así como de asumir ciertas competencias normativas.
