Judicial

El Supremo da la razón a los inquilinos de las viviendas sociales vendidas a un “fondo buitre”

El alto tribunal ha prohibido el primer desahucio y determina que Encasa Cibeles carece de la condición de propietario

Tribunal Supremo
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El Tribunal Supremo ha rechazado el primer desahucio de una vivienda protegida del Instituto de Vivienda de Madrid, conocido como IVIMA, que fue adquirida por Encasa Cibeles. Dice que el fondo buitre perdió la condición de propietario después de que la Justicia declarase nula la venta. Encasa Cibeles compró en 2013 unas 3.000 viviendas protegidas, pero ahora los magistrados deniegan que se pueda desahuciar a los inquilinos. 

El Juzgado de lo Contencioso Administrativo 29 de Madrid en de 2018 anuló la adjudicación y enajenación de 32 promociones (2.953 viviendas) por parte del IVIMA a Azora (Encasa Cibeles SL). Dicha sentencia fue recurrida por la Comunidad de Madrid, y por Azora, ante el Tribunal Superior de Justicia de Madrid, que el 14 de mayo de 2019, desestimó el recurso. 

Posteriormente, el Tribunal Supremo inadmitió el recurso a trámite (no entró a resolver el recurso), porque tanto la Comunidad de Madrid, como Azora, no justificaron el interés casacional, sino que, más bien, tanto la Comunidad de Madrid como Azora, pretendían que el Tribunal Supremo realizase correcciones puntuales o que variase las conclusiones de la sentencia recurrida. El caso ha sido defendido por el la abogada Minia Corzo, y supone una sentencia relevante en este sentido. 

La Comunidad de Madrid y Azora no interpusieron recurso de Amparo ante el Tribunal Constitucional y la sentencia que declaraba la nulidad de la compraventa de las viviendas del IVIMA al fondo buitre devino firme.

Encasa Cibeles (fondo buitre) parece acatar la sentencia, y pretende devolver a la comunidad de Madrid las 1.722 viviendas que sigue gestionado, el 58 % del total, pues el resto ya las ha vendido a terceros. Por el contrario, la comunidad de Madrid, se resiste a recibir las viviendas, y pretende devolver las viviendas, una a una, únicamente si se lo requieren judicialmente.

Por si quedaba alguna duda, en cuanto a la nulidad de la adjudicación,  el Juzgado de lo Contencioso 29 de Madrid aclaró, mediante Auto de 1 de febrero de 2021, que «la sentencia de 21 de Mayo de 2018 alcanza a la anulación de la adjudicación a Azora Gestión del contrato de enajenación de las 32 promociones y con ello de la totalidad de los inmuebles que las integran», y resolvió lo siguiente;

«Se requiere a Azora Gestión y Encasa Cibeles a que se abstengan y cesen de cualquier actuación tendente a la enajenación de cualquiera de dichos inmuebles, bajo apercibimiento de que, de desobedecer dicho requerimiento, pueden incurrir en la responsabilidad penal correspondiente»;

«Requerir a la Agencia de la Vivienda Social de Madrid a que en el plazo de 10 días proceda a solicitar la anotación de la anulación de la venta en la inscripción de todas y cada una de las fincas registrales que integran las 32 promociones que fueron objeto de la venta anulada».

A pesar de todo ello, Encasa Cibeles, continua con su cruzada de desahuciar a los inquilinos de las viviendas que sigue gestionando, con cientos de procedimientos de desahucio abiertos en los juzgados. Sin embargo, tras la sentencia 95/2021 del Tribunal Supremo de Pleno, de 23 de febrero de 2021, esta es ya una batalla perdida.

En este caso, Encasa Cibeles, había planteado una demanda de desahucio contra la inquilina, por expiración del plazo del contrato de arrendamiento, alegando que estaba sujeto al plazo de la Ley de Arrendamientos Urbanos y al Decreto 11/2005.

El juzgado de primera instancia desestimó la demanda, por entender que se trataba de un contrato de arrendamiento de vivienda de protección pública, pero de promoción pública, que no se regía, en cuanto a su duración, por la LAU y sus prórrogas, sino por el art. 3 del Decreto 100/1986, que establece que mientras el inquilino cumpla con los requisitos que dio lugar a la celebración del contrato, éste se prorrogaría bianualmente.

La sentencia fue apelada por Encasa Cibeles, y la Audiencia Provincial, confirmó la sentencia de primera instancia. Encasa Cibeles apeló al Tribunal Supremo.

El Supremo rechaza el desahucio

Por su parte, el Tribunal Supremo, en sentencia de casación de Pleno, de 23 de febrero de 2021, ha desestimado el recurso de casación, pero sin entrar a resolver sobre el fondo del asunto, en base a la una falta sobrevenida de acción, a causa de la nulidad de su titulo de propiedad, perdiendo así la condición de propietario y por ende, la de arrendador.

Encasa Cibeles, defendía que la legitimación Activa había devenido firme, al no haberse cuestionado en primera o segunda instancia; que la demanda, la había planteado como arrendadora, y que por tanto, era irrelevante la perdida de la propiedad, y que, además seguía siendo la propietaria, porque sigue siendo la titular de la finca registral.

El Tribunal Supremo, por el contrario, entiende que es una realidad indiscutible la firmeza de la sentencia que declara la nulidad de la compraventa de las viviendas, y que por tanto, la nulidad de la compraventa, comporta la también la nulidad de la subrogación en la posición de arrendadora, y en consecuencia, se produce una falta sobrevenida de la acción por la nulidad del titulo en que dicha acción se ejercitaba.

Esta sentencia es una brisa de aire fresco para los muchos inquilinos de las antiguas viviendas del IVIMA, que tenían procedimientos de  desahucio en curso, ya que esta sentencia les allana el camino para seguir en su condición de inquilinos, independientemente de estado del procedimiento, pues la falta sobrevenida de la legitimación activa, puede ser invocada en cualquier momento del procedimiento, pudiendo además ser apreciada de oficio.

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