Comunicados

El pago de la hipoteca en tiempos de crisis

Algunas consideraciones generales sobre estas medidas

Hipoteca.
photo_camera Hipoteca.

La compra de una vivienda es, sin duda, una de las operaciones más importantes en la que se ven envueltos los consumidores; no sólo necesitan contar con ciertos ahorros, sino que, en la gran mayoría de las ocasiones, no les queda otra que formalizar un préstamo hipotecario con una entidad bancaria. La cuestión no es baladí por cuanto contraen una obligación de pago por un largo período de tiempo (a veces de hasta treinta años), obligación que han de cumplir independientemente de las circunstancias económicas de cada uno.

Lo cierto es que corren tiempos convulsos para quienes afrontan en la actualidad la amortización de una hipoteca; sobre todo, para los que contrataron la misma a un tipo de interés variable. La reciente pandemia, la situación mundial de crisis energética y la guerra de Ucrania han disparado la inflación, provocando la subida de los tipos de interés. La consecuencia es que se está viendo seriamente comprometido para algunos el cumplimiento de su obligación de pago de las cuotas mensuales de su préstamo garantizado con hipoteca. 

Con el fin ofrecer un poco de luz a los deudores hipotecarios ante estas circunstancias adversas, se ha aprobado recientemente el Real Decreto-Ley 19/2022, de 22 de noviembre, por el que se establece un código de buenas prácticas para aliviar la subida de los tipos de interés en préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual. 

Algunas consideraciones generales sobre estas medidas 

  • Sólo serán aplicables a aquellas hipotecas que graven viviendas habituales y  que se hayan formalizado hasta el treinta de diciembre de dos mil veintidós. 

  • Son medidas coyunturales, es decir, temporales, con una duración de veinticuatro meses.

  • Las mismas no son de obligado cumplimiento para las entidades financieras; queda a su voluntad suscribir este nuevo Código de Buenas Prácticas; pero, una vez lo hagan, las medidas recogidas en la normativa recién promulgada serán de obligado cumplimiento. 

  • Los Bancos disponen de un mes desde la publicación en el Boletín Oficial del Estado del Real Decreto-Ley para adherirse; se busca con ello que las medidas se puedan aplicar de manera efectiva desde el uno de enero del próximo año; entre las entidades, Caixabank ya ha aprobado su adhesión a este Código; otros muchos, como BBVA y Banco de Santander, ha mostrado su predisposición a hacerlo, pero aún no lo tienen aprobado.

  •  Las entidades que se adhieran al nuevo Código de Buenas Prácticas tendrán que garantizar los derechos recogidos en el mismo, incluso si el crédito hipotecario ha sido cedido a un tercero, como un fondo buitre.

Sujetos a quienes van dirigidas las ayudas

  1. Aquellos que cuenten con una hipoteca sobre su vivienda habitual, cuyo precio de adquisición no haya excedido de 300.000, 00 €, tengan una renta inferior a tres veces y medio el IPREM (29.400,00 € anuales previstos para el año 2023), una carga hipotecaria superior al 30% de la renta y que, además, haya subido al menos un 20%. 

  2. Los que tengan rentas inferiores a 25.200,00 € al año (tres veces el IPREM) y dediquen más del 50% de la renta al pago de la hipoteca y este esfuerzo se hubiere incrementado. 

¿Cuáles son las medidas que prevé el real decreto-ley? 

Todos los consumidores que se encuadren en el punto a) del epígrafe anterior podrán durante un período de dos años:

 
  1. Congelar  su cuota hipotecaria durante doce meses. 

  2. Cambiar de tipo variable a fijo. 

  3. Obtener un alargamiento del plazo del préstamo hasta siete años.

Para los consumidores que se encuadren en el punto b) del epígrafe anterior, las medidas serán: 

  1. Solicitar una carencia de dos años. 

  2. Pagar un tipo de interés menor durante el período de carencia. 

  3. Obtener un alargamiento del plazo hasta siete años. 

  4. Además, si el incremento del esfuerzo para pagar la hipoteca es superior al 50%, la carencia podrá ser de hasta cinco años, el tipo de interés durante la carencia más bajo (Euribor menos 0,10%) y ampliar el plazo de amortización hasta cuarenta años desde la concesión del préstamo.

Otras medidas adicionales

Son las siguientes: 

1.- Cuando estos cambios se formalicen en escritura pública, se recoge la exención del pago del impuesto de actos jurídicos documentados. 

2.- Se regula en la normativa un régimen especifico para notarios y registradores, con relación al cobro de sus aranceles.

3.- En el caso de que no se cumplan los requisitos para acogerse a las medidas descritas anteriormente, se podrá solicitar al Banco el cambio de interés variable a fijo sin pago de comisiones durante todo el año 2023.También existe la opción de la amortización anticipada, sin cargo de comisión alguna hasta el 31de enero de 2023.

4.- ¿ Y qué ocurre con las daciones en pago?  si el plan de restructuración resultase inviable con las nuevas medidas, se duplica en dos años el tiempo para solicitar la dación; si el plan resultase viable pero, igualmente, hay dificultades para atender los pagos, es posible también darle curso.

5.- Opción de segunda restructuración si cuando al terminar la carencia de la primera el deudor hipotecario sigue estando en situación de vulnerabilidad.

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