¿Cómo afectará la inflación y la incertidumbre al alquiler de viviendas en 2023?

La actual situación económica parece que va a continuar hasta mediados del 2023. Sufrimos una inflación sin precedentes en 40 años. Recordemos las causas principales que han ocasionado esta coyuntura: crisis sanitaria debido a la pandemia, invasión de Ucrania y, como consecuencia, la subida de precios de la energía y materias primas hasta su récord histórico. 

¿Cómo afectará la inflación y la incertidumbre en 2023 al alquiler de viviendas? Todo apunta a que, a pesar de la amenaza que suponen los actuales niveles de inflación para los bolsillos de muchas familias, la demanda de viviendas en alquiler se mantendrá a corto y medio plazo, y por ende el nivel actual de precios, debido a la escasez de oferta inmobiliaria. 

Además, el encarecimiento de las hipotecas -que ya ha comenzado- podría reforzar la opción de alquiler frente a la compra en momentos de incertidumbre económica.

Informe del mercado del alquiler en 5 tendencias

ARAG, líder del sector de los seguros de Defensa Jurídica en España, analiza en cinco puntos la situación actual y el previsible futuro de las opciones de alquiler, en claro crecimiento durante los últimos años en España.

1. Precios del alquiler al alza, ¿hasta cuándo?

Mientras el alquiler no ha encontrado su techo, se espera que en 2023 la subida del IPC ronde el 5%. Paradójicamente, la escasez de oferta de viviendas de alquiler en relación con la demanda sigue impulsando al alza el precio de las opciones habitacionales. 

Casi todos los economistas creen que los precios mantendrán la inercia hasta bien entrado 2023. La Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas), por ejemplo, cree que rondará el 5% a mitad del año próximo. 

¿Cómo afectará esto a los precios del alquiler? Para los contratos en vigor, hay que recordar que en abril -cuando el IPC ya superaba el 8% - el Gobierno decidió limitar temporalmente su revalorización al 2% como máximo. Esta medida seguirá en vigor hasta final de año, pero no se puede descartar una nueva prórroga si los precios no aflojan su escalada. Otra cosa son los nuevos contratos que, sin duda, reflejarán el clima de inflación dominante.

2. Regulación para zonas tensionadas, ¿funciona?

Con 19,07 €/m2 al mes, la ciudad de Barcelona fue en agosto la capital de provincia más cara. Y eso a pesar de que desde septiembre de 2020 es uno de los municipios afectados por la ley de regulación de precios del alquiler que impulsó la Generalitat de Cataluña. 

¿Qué significa zonas tensionadas? La primera comunidad que comenzó a utilizar este término fue la Generalitat de Cataluña cuando aprobó en 2020 la ley de regulación de precios de alquiler. Esta primera ley permitía congelar e incluso rebajar los alquileres en aquellos municipios donde los precios superasen un determinado umbral o mostrasen un alza especialmente abultada. 

Sin embargo, una sentencia del 10 de marzo de 2022 ha dejado sin efecto esta normativa para los contratos suscritos a partir de esa fecha.

El Gobierno central prepara desde el año pasado una normativa muy parecida a la catalana en cuanto a la regulación de precios cuyo anteproyecto fue aprobado el pasado 1 de febrero en Consejo de ministros. 

3. El alquiler como activo y opción habitacional

Cada vez son más los españoles que viven de alquiler. En concreto, la tasa de hogares en alquiler ha pasado del 13,9% en 2004 al 18% en 2021, tal y como refleja la última Encuesta de Condiciones de Vida del Instituto Nacional de Estadística. 

Las razones fundamentales por las que los españoles prefieren alquilar a comprar una vivienda van desde el endurecimiento del crédito bancario a la falta de estabilidad laboral. Además, el acceso al crédito bancario vuelve a endurecerse por la reciente subida del precio oficial del dinero. 

La inflación actual también hace previsible que más propietarios o inversores destinen viviendas al alquiler como forma de contrarrestar la pérdida de valor del dinero.

Por otra parte, para los menores de 35 años, el ‘Bono Alquiler Joven’ aprobado a principios de este año podrían animar a este colectivo con menos recursos. 

4. El alquiler turístico, casi recuperado

Las cifras de turistas extranjeros se han aproximado a niveles precovid durante este verano. Con estos indicadores de recuperación, no es de extrañar que desde el sector del alquiler vacacional se esperen grandes crecimientos en los próximos años y eso a pesar de las limitaciones que algunas regiones han impuesto en las ciudades en las que existe una mayor presión del turismo sobre el alquiler residencial. 

Por otra parte, el 67% de los propietarios que en 2020 abandonaron el alquiler vacacional, han regresado al mercado este año, según una encuesta realizada por el portal inmobiliario Fotocasa.

5. Más ocupaciones e impagos 

En 2021 aumentaron un 16,78% las denuncias por ocupación de viviendas. Albert Olcina, abogado de ARAG afirma que, de acuerdo con la legislación vigente, la usurpación de viviendas vacías es, en general, un delito leve con una pena menor “salvo que haya violencia o intimidación”, -matiza Olcina-, por lo que el desalojo no es inmediato y para lograrlo hay que recurrir a la justicia.

Junto a este fenómeno crecen también los casos de ‘inquiocupaciones’ que se producen por impago de las rentas pactadas con el propietario. “En un caso típico en el que se deja de pagar, solo desde que se presenta demanda y se admite pueden pasar entre dos y tres meses; al final todo el proceso se puede alargar un año e incluso dos. Aunque los juzgados intenten tramitarlo con más agilidad, es complicado salvo que se produzca un acuerdo que evite ir a juicio”, apunta Olcina.

En estos casos, ARAG recomienda recurrir al seguro de alquiler para prevenir estas situaciones mediante el estudio previo de solvencia de los inquilinos y como protección económica si finalmente se llega al impago.