Qué gastos de la hipoteca son reclamables
A lo largo de los últimos años se han ido sucediendo sentencias judiciales que han puesto en entredicho la legitimidad de algunas de las prácticas habituales y cláusulas establecidas por los bancos en los contratos de sus contratos hipotecarios.
La falta de transparencia, así como la atribución a los clientes de cargas económicas que no les correspondían han supuesto una notable diferencia en el coste de los españoles estamos pagando o hemos pagado por nuestras hipotecas. En este artículo, vamos a presentarte qué gastos de la hipoteca son reclamables, de manera que puedas acudir a tu entidad o, en su defecto, a las autoridades judiciales para recuperar el importe económico correspondiente.
El dinero pagado de más como consecuencia de la aplicación de la cláusula suelo
La cláusula suelo ha sido el aspecto que más polémica ha desatado, sobre todo por el hecho de que el Euribor ha estado cotizando en terreno negativo durante una larga temporada, sin que los clientes vinculados por una hipoteca pudiesen beneficiarse de ello.
Lo primero que debes comprender es que las cláusula suelo no son nulas de pleno derecho, sino que pueden ser consideradas abusivas en determinadas circunstancias que la justicia se ha encargado de clarificar. Si no se cumplen los siguientes requisitos, este tipo de cláusulas serán anuladas del contrato.
Por un lado, la entidad bancaria deberá haber obrado con una completa transparencia a la hora de informar al cliente de la existencia del suelo hipotecario y la forma en la que se aplica así como de las consecuencias de su puesta en práctica, llegado el momento.
Por otro lado, la cláusula suelo deberá ser proporcional al techo hipotecario que el banco haya planteado y que, a menudo, ha sido utilizado como justificación por parte de las entidades bancarias. En la práctica, los bancos establecían techos del interés hipotecario muy por encima de las estadísticas históricas, de forma que las probabilidades de que dicho techo se hiciera efectivo eran mucho más reducidas que las de la cláusula suelo.
Esto implica que, en principio, habría que analizar caso por caso para verificar que la entidad bancaria se comunicó con la debida transparencia con su cliente. No obstante, ya ha habido numerosas entidades que han optado por adelantarse y comunicar la devolución de los intereses cobrados de más, sin que sea necesaria la presentación de una demanda judicial. Tal es el caso del Santander, CaixaBank, Bankia, Ibercaja y Sabadell.
En lo referente al importe específico que se puede llegar a recuperar, dependerá fundamentalmente de la cuantía total del préstamo hipotecario, la duración del contrato y el momento en el que este tuvo lugar, dado que los suelos hipotecarios sólo comenzaron a hacer efecto hace algunos años, como consecuencia de la caída del Euribor.
Gastos de escrituración de la hipoteca
En otro orden de cosas, y de manera más reciente, ha surgido la problemática de si el pago de la escrituración de la hipoteca por parte de los clientes estaba justificado o no.
Lo cierto es que, tradicionalmente, todas las entidades bancarias exigían que la contratación de una hipoteca fuera debidamente escriturada, de forma que certificase el cambio de la titularidad de la vivienda, así como la creación del debido contrato de certificación de la deuda contraída.
De acuerdo con la legislación, es la parte interesada en dejar constancia de la deuda aquella que debe correr con los gastos generados por la constitución y escrituración de la hipoteca. En ese sentido, se considera que los bancos son los que deberían haber pagado estos gastos, al ser ellos la parte interesada en este trámite. Así lo confirmó el Tribunal Supremo en su sentencia 705/2015.
Sin embargo, la práctica habitual ha sido la contraria y los clientes han tenido que desembolsar miles de euros en concepto de un gasto que no les correspondía.
En consecuencia, cabe la posibilidad de reclamar al banco la totalidad de los gastos derivados de la inscripción de las escrituras hipotecarias en el Registro de la Propiedad, los costes de la gestoría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
Para determinar el importe exacto, es necesario comprobar cuál fue el desembolso que se realizó en cada caso. En este sentido, hay que tener en cuenta que el IAJD puede variar notablemente entre una comunidad autónoma y otra, situándose en una horquilla de entre el 0,1% y el 1%.
Parecida coyuntura sucede en el caso de los honorarios de las gestorías, los cuales pueden oscilar entre 200 y 600 euros.
No todos los gastos de la hipoteca son reclamables
Por último, es necesario señalar que no todos y cada uno de los gastos y comisiones aplicadas en los contratos hipotecarios pueden ser objeto de reclamación.
Actualmente, se está viviendo una fiebre de las cláusulas suelo y los gastos de escrituración de las hipotecas que ha desembocado de miles de demandas individuales y conjuntas. Dichas demandas están, por supuesto, absolutamente justificadas. Sin embargo, no se debe confundir la anulación de determinados aspectos contractuales, con la nulidad completa de la hipoteca.
Así la gran mayoría de las comisiones habituales son legales, con independencia de que, como clientes, las consideremos excesivas. Después de todo, el Banco de España permite a las entidades establecer las tarifas que estimen oportunas, salvo en contadas excepciones como, por ejemplo, las comisiones de subrogación. Estas últimas quedan delimitadas a un 0,5% durante los primeros 5 años de vida del contrato, y al 0,25% a partir de entonces.
