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La cláusula “rebús sic stantibus”

Tribunal Supremo en Madrid
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Con todo respeto para los juristas cualificados que han escrito sobre el tema en CONFILEGAL, que son partidarios, como otros más, de aplicar esta cláusula especial en los contratos de arrendamientos de uso distinto (locales) y, aparte de que hay un Auto de un Juzgado de Madrid y Sentencia de un Juzgado de Barcelona, (en ambos casos de 1ª Instancia y recurridas dichas resoluciones ante la Audiencia Provincial respectiva), que los respectivos Abogados rápidamente lo han publicado, pues se admite la petición y marca otras condiciones económicas para dicho alquiler, pero seguro que otros Juzgados dirán y están diciendo lo contrario y habrá que esperar las Resoluciones en segunda instancia y, a largo plazo, del propio Tribunal Supremo. Por mi parte, que defendí esta postura, aplicando otros preceptos de la propia Ley de Arrendamientos Urbanos y del Código Civil, pero siempre antes de que se publicara el RDLEY 15/2020 cuando la situación por el COVID ya se había producido, disposición que ha sido ratificada en dos ocasiones y la última muy recientemente en el RDLEY 35/2020. Es decir, que aunque no guste, a mi tampoco, existe normativa que ha contemplado la situación de grave crisis para los arrendamientos y, en consecuencia, no cabe decir que no hay normativa actualizad al efecto, que es la base en la que se basa la repetida cláusula “rebús sic stantibus”.

Pues bien, en la mayor parte de los comentarios a favor de aplicar dicha cláusula, se hace referencia unas Sentencias del Tribunal Supremo, concretamente la 2823/2014, de 30 junio, la 5090/2014, de 15 de octubre y la 1698/2015, de 24 febrero, todas dictadas por el mismo Ponente y que ahora es Catedrático de la Universidad de Valencia, Juan Orduña Moreno, que lógicamente defiende las mismas, al que desde aquí le expreso mi respeto profesional, como a todos que están a favor de dicha tesis, aunque tengo que indicar que los argumentos de dichas Resoluciones se basan en que la situación especial de los contratos de arrendamientos en ese momento concreto que NO había legislación concreta al respecto, lo que no ocurre ahora, con el tan repetido RDLEY 15/2020 y las sucesivas ratificaciones, la última, como he dicho antes, el RDLEY 35/2020.

Pues bien, hay que decir también que con anterioridad a las citadas se habían dictado otras Resoluciones en sentido contrario, que también son validas y que no es el momento de citar, pero sí las Sentencias posteriores y muy concretamente la de 3 de octubre 2017 del mismo Tribunal supremo, que dice: “la cláusula rebús stantibus” no puede ser de aplicación en un supuesto de desistimiento unilateral del arrendamiento, instada por el arrendatario, como consecuencia de un descenso en el volumen de su negocio causado por la crisis económica. Otras, aunque sobre distintas cuestiones, como la 156/2020, de 6 de marzo, rechaza su aplicación en otro tema diferente, pero que también puede ser aplicable por los argumentos generales de dicha Resolución.

Pero todas las Sentencias citadas anteriormente, como otras a favor o en contra, tienen en cuenta las circunstancias extraordinarias y se basan en que en ese momento concreto no existían normas legales al respecto, pero ahora sí que las hay, pues en otro caso el RDLEY 15/2020, con las ratificaciones posteriores (reitero que la última es el RDLEY 35/2020) no tendría sentido alguno, pues en el mismo se contempla la situación de todos los arrendamientos de “uso distinto”. Se puede ser muy crítico con estas disposiciones (como yo mismo he escrito sobre el particular), pues no ofrece soluciones reales a los arrendadores y arrendatarios, especialmente a estos últimos que han tenido que cerrar o bajar la explotación del negocio a horas determinadas, con gran merma de ingresos, lo que de hecho supone una ruina general y particular en muchas actividades comerciales y turísticas. Por lo tanto, si el Gobierno hubiera considerado la necesidad de dictar otras reglas podía haberlo hecho en las disposiciones citadas. Sin duda, que el legislador merece todas las críticas, pero nadie puede argumentar que NO HAY NORMAS QUE APLICAR, pues existen con amplitud en los RDLEY citados, donde se marcan las normas correspondientes para ambas partes contractuales.

De hecho, la Generalitad de Cataluña ya ha dictado normas específicas al respecto para los arrendamientos de uso distinto en dicho territorio, añadiendo en su propio Código Civil reglas que contemplen esta situación producida por el “estado de alarma”. Sin perjuicio, una vez más, de que hay criticar que esa Autonomía modifique normas estatales, como ha ocurrido con la reciente Ley propia sobre límites en el precio de los arrendamientos de viviendas, lo cierto es que el Gobierno no ha impugnado hasta la fecha la misma ante el Tribunal Constitucional, lo que supondría la paralización inmediata de esas disposiciones que exceden de la competencia estatutaria y así lo había informado el propio Consejo Consultivo de la citada Generalitad. Si recurren asociaciones de cualquier tipo, como han anunciado, la Sentencia tardará varios años, por desgracia, y no se produce esa suspensión cautelar.

Por lo tanto, tengo que volver a insistir en la necesidad de que el Gobierno de España dicte con urgencia nuevas reglas que realmente afronten la situación económica de todos los arrendamientos de uso distinto, no solo a favor del arrendatario para que pueda rebajar la renta, sino también del arrendador, sobre todo si es persona física, que puede dejar de cobrar un importe que seguramente le ayudaban en su propia vida.

¿Lo hará? Lo dudo, parece que por desgracia nuestra petición (y de todos los afectados y los juristas en general) no está en los planes gubernamentales, lo que supone que, después de un proceso largo y complicado, cada Juzgado determinará una cosa y la otra, lo que supone realmente una incertidumbre que invita a las dos partes a llegar a un acuerdo amistoso, que es lo más conveniente para ambos, comprendiendo el arrendador y arrendatario la situación creada por el COVID 19 y eso es lo que he dicho desde el primer momento y lo sigo manteniendo, fuera ya de discusiones y de inseguridad jurídica.

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