El mercado del alquiler necesita soluciones efectivas, según Fotocasa

Los últimos estudios publicados por el portal inmobiliario Fotocasa muestran que en España hay un creciente desequilibrio entre la oferta y la demanda de vivienda en alquiler. Este desequilibrio explica el gran incremento de precios que ha sufrido el mercado del alquiler en casi todos los rincones de la geografía española.

Como consecuencia de esta situación, este mercado vive una época bastante convulsa. El aumento de la demanda y la contracción de la oferta está detrás del encarecimiento de los precios de los últimos años. Bien es cierto que ha sido desigual en términos territoriales (con los grandes núcleos urbanos como principales impulsores) y que, durante 2019, la subida ha sido más moderada: en torno al 1,5% según los datos del Índice Inmobiliario Fotocasa. Pero, en términos sociales, la situación es preocupante, porque el acceso a la vivienda de alquiler resulta muy complicado para muchas personas, especialmente las más jóvenes.

Así, el principal motivo por el que las personas que quieren alquilar una vivienda aún no lo han hecho es porque los precios no encajan con su presupuesto. Además, el 70 % de los inquilinos o aspirantes a inquilinos considera que el alquiler es muy caro. Un porcentaje que ha ido incrementándose de manera considerable desde 2017. Asimismo, entre estos arrendatarios está cobrando fuerza la idea de que estamos próximos a una nueva burbuja inmobiliaria.

Si bien es cierto que los inquilinos sufren las consecuencias de la falta de oferta, también hay que poner el foco en los motivos por los que se da esta situación. Para un 54% de los propietarios, la desconfianza sobre los inquilinos es una dificultad a la hora de poner un inmueble en alquiler.

Cómo hacer frente al problema del alquiler

Todos estos datos evidencian que son necesarias iniciativas para dar solución a los problemas que experimentan ambos lados del mercado y que la parálisis política de los últimos años está retrasando actuaciones que pueden ayudar a revertir esta situación. Urge empezar a tomar medidas para mitigar esa sensación creciente de la llegada de una nueva burbuja y facilitar a las personas el acceso a la vivienda. Si bien, recientemente el Gobierno de España ha anunciado que en un plazo de cuatro meses saldrá una nueva regulación para limitar los precios de los alquileres de las zonas más tensionadas de España, esta iniciativa no está siendo muy bien acogida en el sector inmobiliario porque creen que, a la larga, reducirá aún más la oferta en alquiler y que muchos propietarios se pasarán al mercado de la compraventa. Y tendríamos, una vez más, un problema de oferta.

Y ya que uno de los principales problemas es de oferta, tal vez haya que empezar por ahí. Y son dos las vías de trabajo en las que es necesario trabajar en paralelo:

• Vivienda pública de alquiler: España cuenta con un parque público de vivienda en alquiler muy por debajo de la media europea. Se hace necesario una apuesta a largo plazo para que las administraciones dispongan de sus propios inmuebles y los gestionen a precios asequibles, una actuación que actuaría de freno cuando el precio de la oferta privada sufra tendencias alcistas. Es, obviamente, una medida costosa que requeriría de la cooperación de iniciativa pública y privada, pero que sentaría unas bases sólidas en el mercado de arrendamiento para asegurar el acceso a la vivienda y que garantizaría a las administraciones una herramienta permanente para enfriar el mercado cuando fuese necesario. Si este proceso precisa liberar suelo para nuevos desarrollos urbanísticos, habrá de hacerse tratando de evitar los errores del pasado.

• Incentivos al arrendamiento: un plan público como el mencionado lleva tiempo y precisa recursos, por eso es imprescindible complementarlo con más oferta privada. Y en esta cuestión se puede trabajar aportando la seguridad que ahora mismo los propietarios no tienen cuando se plantean alquilar sus inmuebles. Situaciones como el impago de la renta y seguros sobre el estado de la vivienda pueden ser cubiertas, al menos parcialmente, por la iniciativa pública. Otro incentivo pueden ser las ventajas fiscales de las rentas que provengan del alquiler cuando, por ejemplo, el inquilino sea menor de 35 años, ya que este es el segmento de edad que, como hemos dicho, más dificultades tiene para acceder a una vivienda.

Hay, por tanto, algunas medidas que están encima de la mesa y que puedan ayudar a corregir un mercado, el del alquiler, que hoy en día no está funcionando de forma eficiente y que deja fuera a muchos aspirantes a inquilinos. El resultado es que hay un creciente número de demandantes de alquiler que ante la evolución de los precios se está planteando la compra, aunque ahora tampoco puedan acceder a ese mercado.

Ambas opciones, alquiler y compra, tienen ventajas e inconvenientes. Así, al arrendamiento se le atribuyen las ventajas de una mayor flexibilidad y movilidad, lo cual puede responder a las necesidades de muchas personas que, sin embargo, terminen optando por la compra anclando de este modo su trayectoria profesional a las exigencias propias de una casa en propiedad. La elección de uno u otro mercado debería poder hacerse con más libertad de la que actualmente existe.
Si a eso se le añaden las variables, mucho más importantes, del derecho a la vivienda y la necesidad de adelantar la emancipación tenemos motivos más que suficientes para que se actúe, de forma de inmediata, para corregir los desequilibrios del mercado del alquiler.