El sector inmobiliario saldrá reforzado de la crisis sanitaria

Según pisos.com, los efectos de los rebrotes del coronavirus en el sector inmobiliario se trasladarán a precios, compraventas e hipotecas, pero el mercado de la vivienda se transformará para mejor.

Cuando pensábamos que lo peor de la crisis sanitaria había pasado, la expansión de una segunda oleada de contagios ha vuelto a poner la economía contra las cuerdas. El mando único ha dejado en manos de las regiones la gestión de la situación epidemiológica en cada uno de sus territorios, lo que dibuja un panorama de regulaciones dispares. Además de una vuelta al cole escalonada y con plazos diferentes según la autonomía, mientras que en algunas zonas el ocio nocturno está completamente desactivado o los aforos de bares o cines se limitan al máximo, en otros lugares las restricciones son algo más laxas. Se trata de márgenes amplios de los que ya hemos sigo testigo en las playas, puesto que en algunos arenales se imponía la mascarilla fuera del agua y en otros ni siquiera había controles de flujo de bañistas. En cualquier caso, el debate sobre la ampliación de los ERTE y las posibles bajas laborales de los padres ante positivos en las aulas a las que acuden sus hijos están en el aire, retrasando la vuelta a la normalidad y la recuperación de la economía.

En medio de toda esta amalgama de incertidumbre está la vivienda, que no se libra de un futuro incierto. A principios de año, antes de que el coronavirus tirara por tierra cualquier previsión, ya se anunció que la ralentización económica mundial iba a hacer mella en el precio de la vivienda, que experimentaría suaves ajustes y discretas subidas. En este sentido, el informe de precios que cada mes realiza el portal inmobiliario pisos.com es una prueba que ilustra perfectamente este postulado. En enero, la vivienda de segunda mano subió un 0,13% interanual, y también repuntó ligeramente en febrero, con una subida del 0,22%. A partir del tercer mes del año, se sucedieron las caídas contenidas en tasa interanual: -0,61% en marzo, -0,97% en abril, -1,28% en mayo y -1,46% en junio. Sin embargo, en pleno verano, volvió a la senda de los incrementos, aunque muy moderados, ascendiendo un 0,35% en julio y un 0,86% en agosto. Este panorama hace difícil poner sobre la mesa pronósticos con cierto fundamento, ya que la evolución de la Covid-19 sigue siendo una incógnita.

Una montaña rusa de compraventas e hipotecas

Además de un indicador tan relevante como el precio, hay otros fundamentales muy interesantes que sirven para ver el alcance del shock pandémico en el mercado de la vivienda. En lo que respecta a la compraventa, los seis meses que lleva contabilizados el Instituto de Estadística han sido movidos. En enero, las operaciones cayeron un tímido -2,6% frente al mismo mes de 2019, mientras que el febrero crecieron un leve 0,1% interanual. A partir de entonces, los descalabros comenzaron a ser más abruptos. En marzo, las compraventas cayeron un -18,6%; en abril, un -39,2% y en mayo, un -53,7%, rompiendo todos los récords. Aunque en junio la carrera por profundizar aún más el declive se relajó y las operaciones se ajustaron un -34,3%, lo cierto es que los datos que se esperan julio y agosto no serán muy positivos, puesto que en verano los trámites se suelen dejar en punto muerto hasta septiembre.

Los datos de hipotecas tampoco ayudan a adivinar cómo actuarán oferta y demanda en el último trimestre del año. Los préstamos para la compra de vivienda comenzaron el año subiendo un 6,1% en enero y un 16,1% en febrero, pero en marzo abrieron paso a las caídas con un descenso del -14,6% que se agravó con el -18,4% de abril y el -27,6% de mayo para moderarse de nuevo al -12,7% de junio. La segunda mitad de año equilibra los motivos que podrían llevar de nuevo estos porcentajes al terreno positivo o sepultarlos todavía más. En este sentido, los tipos de interés están más bajos que nunca, ya que el Banco Central Europeo se está encargado de relajar al máximo las tensiones en el mercado interbancario a golpe de inyección de liquidez. La mala noticia es que, por muy barato que sea el dinero, si las familias no tienen estabilidad económica debido a la destrucción de puestos de trabajo que ha generado (y sigue generando) el coronavirus, será difícil que el banco financie la compra de vivienda.

El alquiler se consolida como fórmula de acceso

¿Qué puede hacer el sector inmobiliario para hacer frente a una situación que recuerda al gran batacazo que supuso la pasada crisis de 2008? Aunque hay elementos que impiden la comparación, dado que el origen de las dificultades no es el mismo, muchas empresas dedicadas al ámbito inmobiliario temen por su cuenta de resultados ante una demanda compradora que no vive su mejor momento. Es en estos momentos cuando surge la necesidad de dirigir la atención a otras fórmulas de acceso capaces de diversificar el negocio. En este sentido, el alquiler se perfila como la gran triunfadora en tiempos de coronavirus, se puede estimar por la cantidad de viviendas disponibles para alquiler. No son pocos los potenciales compradores que han decidido posponer su decisión hasta que su situación se normalice, ya que, en algunos casos, el ahorro que algunos pensaban destinar a cubrir la parte no financiada por el banco se ha trasformado en un colchón financiero ante un posible ERTE o despido. Igualmente, aquellos que se hallaban en la fase inicial de la compra, prefieren seguir seleccionando oferta mientras siguen siendo inquilinos.

Este retraso en la toma de decisión de compra abre un horizonte extraordinario para el arrendamiento. En España siguen haciendo falta agencias inmobiliarias especializadas en este tipo de activos que se encarguen de filtran a los candidatos, comprobar su capacidad de pago y suscribir seguros de impago. Además, el cambio de alquiler vacacional al residencial es un hecho, lo que unido al trasvase proveniente de vendedores que prefieren no deshacerse de su inmueble ahora por no cubrir el precio sus expectativas, alimentará un stock que necesita ser gestionado por profesionales. Este movimiento en el régimen de tenencia también es una buena noticia para los promotores, que ahora tienen una gran ocasión para apostar por el build to rent, ya sea reconvirtiendo sus proyectos en venta ya construidos o desarrollando suelos orientados a cubrir las necesidades este tipo de cliente desde el minuto uno.

La propiedad se reinventa y abraza la digitalización

El futuro del residencial también pasa por la introducción de modelos híbridos como el coliving. Estos espacios ponen el acento en las zonas compartidas como lavandería, huerto, e incluso, coworking. Además, se basan en la economía circular y en un fuerte sentimiento de pertenencia a una comunidad en los que la socialización es esencial. Para que esta tendencia se consolide es necesaria regulación, dado que se trata de una fórmula todavía muy novedosa en nuestro país, si bien las pocas experiencias que se han llevado a cabo han resultado realmente exitosas. Por otro lado, esta predilección por los espacios comunes que van más allá de la piscina o el jardín también afectará a las promociones tradicionales, en las que los residentes demandan cada vez más servicios similares a los de un concierge. La idea es que el vecindario comience en la propia urbanización, y que el dueño de una vivienda tenga de puertas adentro una pequeña ciudad. Este paso hacia delante tiene que ver mucho con la deslocalización. Es complicado que los núcleos urbanos de ciudades como Madrid y Barcelona sean capaces de acoger proyectos de esta índole, por lo que la edificación mirará hacia segundas y terceras coronas metropolitanas. Estos nuevos barrios estarán impulsados por la extensión del teletrabajo, que descongestiona la movilidad pendular.

Del mismo modo que cambian las necesidades de la demanda compradora, también lo hacen las formas para acercarse a ella. En los meses más duros de la pandemia del coronavirus, se ha puesto a prueba la capacidad de adaptación al entorno online de las empresas inmobiliarias. La comercialización de obra nueva ha comprobado que la inversión en soluciones visuales como los tours virtuales 360º ha permitido acercar el producto al cliente de un modo mucho más realista. Aunque esta tecnología no es nueva, hasta ahora se veía como un mero valor añadido. Sin embargo, con las limitaciones de movilidad, sobre todo, en lo que respecta a los compradores extranjeros, se asienta como imprescindible, e incluso, decisiva para cerrar una venta. Poco a poco, se irá dejando atrás la compra sobre plano basada en simples renders y en planos poco precisos. Este salto, tan asumido dentro de la vivienda nueva, todavía tardará en producirse dentro de la segunda mano, dado que el comprador aún está muy acostumbrado a la visita personal y la comprobación in situ de la vivienda.

Cercanía y honestidad: las claves de pisos.com

Como compañía fundamentada en el proptech, desde pisos.com creemos firmemente en el poder del entorno online como motor del mercado de la vivienda. Desde su lanzamiento, el portal se ha puesto al lado de particulares y profesionales con el fin de servir de guía en esa adaptación al cambio. Siempre hemos acompañado al usuario en su búsqueda, respaldando su proyecto vital y ayudándole a disfrutar de su nuevo hogar. Asimismo, para los profesionales siempre hemos sido un referente de visibilidad para sus carteras de inmuebles, además de una fuente de información rigurosa sobre todas las novedades que atañen al sector inmobiliario y un apoyo didáctico en el desarrollo de habilidades dirigidas a mejorar la productividad y la rentabilidad. En cuanto a los medios de comunicación, el portal se ha erigido como un prescriptor transparente y honesto capaz de realizar un análisis veraz de la situación del mercado, además de un generador de contenido relevante. Nuestro esfuerzo nos ha permitido seguir creciendo incluso en los momentos más duros de la Covid-19. No solo hemos acortado distancias respecto a los objetivos de alcance, tráfico e interacción marcados para 2020 dentro de nuestras redes sociales, además de seguir apuntado alto en cuanto a usuarios y visitas en la web, sino que también hemos reforzado los lazos de confianza con nuestros clientes. Estos resultados nos animan a seguir adelante cada día, dado que la apuesta que han hecho particulares y profesionales por pisos.com nos motiva y nos da fuerza para innovar y presentar soluciones que faciliten la búsqueda de una vivienda y que generen valor.