Operación Chamartín: Merlin Properties frena la entrada de BBVA en el capital por sus vínculos con el Santander

El BBVA ha dejado en suspenso la venta a Merlin Properties de Distrito Castellana Norte (DCN), también conocido como Operación Chamartín. La presencia del Banco Santander en el accionariado de la socimi ha complicado avanzar en las negociaciones con la entidad que preside Carlos Torres.

Pese a ello, como ya es conocido, BBVA ha admitido que Merlin Properties, entre otros inversores, ha mostrado interés por hacerse con los derechos de explotación del mayor proyecto inmobiliario de España con 3,3 millones de metros cuadrados, y que mantuvieron conversaciones preliminares que ya “no continúan”.

Merlin frena la entrada de BBVA en el capital

Confidencial Digital ha podido confirmar, por fuentes conocedoras de las negociaciones, que una de las principales discrepancias, que ha motivado la ruptura momentánea entre ambas partes, es el canje de acciones que se negociaba para cerrar la operación.

El banco cedería su porcentaje (75,54%) en el proyecto a la socimi a cambio de volver a tomar una participación en el capital de esta empresa, de la que ya formó parte con anterioridad.

Merlin se haría con la participación de BBVA en DCN a cambio de acciones en la inmobiliaria.

El canje se haría basándose en el valor contable de ambas sociedades y comenzaría con la cesión del 2% de Merlin Properties a BBVA (en su momento llegó a poseer el 6,5%), porcentaje que, pese a que se iría incrementando posteriormente, el banco considera insuficiente como punto de partida.

El Santander es el máximo accionista de la socimi

Fuentes financieras explican a ECD que uno de los principales escollos es que, si la operación se cierra mediante un canje de acciones, la entidad que preside Carlos Torres se convertiría en un socio de referencia en Merlin Properties, donde el Santander es el máximo accionista (22%).

El banco que preside Ana Botín llegó a Merlin Properties después de que integrara los activos residenciales de Metrovacesa, sociedad de la que el Santander era accionista de control, con un 70%, lo que se tradujo en una participación del 21,95% en la nueva compañía dirigida por Ismael Clemente.

Oficinas por derechos de construcción

Por eso, fuentes conocedoras de los encuentros que Merlin Properties ha mantenido con responsables de BBVA confirman a ECD que la inmobiliaria solo ha puesto encima de la mesa por ahora un posible canje: oficinas por derechos de construcción.

Merlin posee 699 sucursales del banco. Estas podrían regresar a BBVA a cambio de los derechos de explotación de la Operación Chamartín, el proyecto urbanístico del norte de Madrid, que supone la mayor operación que hay planteada ahora mismo en Europa.

BBVA evitaría el consumo de capital…

Fuentes financieras han apuntado que, para la entidad financiera, el canje tiene la ventaja de que se ahorra el alquiler anual, un gasto importante, y pasa a ser propietario de las sucursales sin hacer un gran desembolso y sin romper el contrato de larga duración que ha firmado y que tiene una elevada penalización por interrumpirlo.

Añaden que existe otra ventaja para BBVA: evitaría el consumo de capital que tendrá a partir de enero. Los cambios contables de la norma internacional, denominada NIIF 16, penalizan a las entidades que están alquiladas al exigir un mayor consumo de capital que si se es propietario. Por eso, resultará más rentable en el futuro ser dueño de las sucursales.

… pero el banco no quiere sucursales físicas

Sin embargo, las fuentes consultadas por ECD explican que BBVA ha rechazado la oferta de Merlin Properties de intercambiar las 700 oficinas de su propiedad que tiene alquiladas al banco a cambio de los derechos de explotación de la Operación Chamartín.

Pese a que la propuesta podría ser atractiva para la entidad porque recuperaría las sucursales que ahora alquila a la inmobiliaria, además de suponerle un gran ahorro de capital por un efecto contable, BBVA no quiere recibir sucursales físicas como compensación.

Concluye que en España el mercado demandará cada vez más un número menor de oficinas y viene apostando, dentro del desarrollo digital del grupo, por una reducción de las redes instaladas para un mayor control de costes y una mejora de la rentabilidad. No obstante, tampoco considera que el modelo de sucursales esté agotado, aunque cree que sí que requiere de un nuevo modelo, más flexible y con mayor valor añadido.

Según la operación de noviembre de 2018, las casi 700 oficinas del BBVA podrían tener un valor de mercado de unos 1.100 millones de euros.