Burbuja en la compra de hoteles: la demanda se ha duplicado y los precios se disparan un 40%
Gestores inmobiliarios cuantifican ya en 1.000 millones la inversión en la primera mitad del año. Es la misma cifra que se consiguió en todo 2014
El apetito inversor por hoteles en España está comenzando a provocar una “burbuja” de precios. Se ha duplicado el número de inversores interesados en comprar un establecimiento en Madrid o Barcelona y están pagando hasta un 30% y un 40% por encima del precio de salida.
Las ventas del Hotel Ritz de Madrid y las que afectan al Palace y al Villamagna no han sido operaciones habituales, en las que los dueños hayan sacado al mercado estos establecimientos de lujo. “Son operaciones que están fuera del mercado, en las que los inversores y los ejecutivos de los fondos interesados contactan directamente con los dueños para comprar el hotel”, explican fuentes del sector, que resumen este tipo de grandes ventas de hoteles de lujo comparándolo con “comprar un Picasso en una subasta de Christie’s”.
Se consolida como una tendencia
Sin embargo, varios analistas de inmobiliarias y gestoras dedicadas al mercado de los hoteles aseguran que estos casos más señalados son ejemplo de una tendencia que se está dando a nivel general en este sector. En los últimos tiempos han detectado como cada vez más operadores turísticos, pero también empresas y fondos ajenos al sector, están buscando hoteles que están “desaprovechados” para tratar de sacarles mayor rentabilidad.
Además, en los últimos meses y años los inversores extranjeros cada vez están tomando más protagonismo en estas compras de hoteles en España. En muchos casos se trata de grandes cadenas hoteleras que quieren ampliar su negocio y se han fijado en nuestro país, sobre todo debido a los datos récord de entrada de turistas que está registrando España en los últimos años: las previsiones de que el turismo continúe mejorando permite a las empresas esperar un retorno de la inversión en unos años.
En busca de una mayor rentabilidad
De forma paralela, se observa otra tendencia creciente: el interés de grandes fondos de inversión, incluidos algunos soberanos de países del Golfo Pérsico, por colocar su dinero en activos físicos y aparentemente seguros como un hotel. También ha habido compras significativas en Madrid por parte de grupos de inversión de Hong Kong, entre otros países.
Un broker del sector explica a El Confidencial Digital que actualmente hay mucha liquidez en el mercado internacional de inversión: al haberse reducido la rentabilidad de la deuda soberana -como en el caso de los bonos y letras del Tesoro español, pero también de otros estados- prefieren invertir en activos como los hoteles que pueden dar una rentabilidad mayor en muchos casos.
Desde hace algo más de un año, las empresas intermediarias en compra-ventas de hoteles han detectado “un enorme apetito comprador”, de forma que ha aumentado de forma considerable la demanda. El experto en cartera de hoteles de una de las empresas asesoras que están gestionando adquisiciones en España explica que actualmente a los procesos de venta acuden hasta ocho e incluso diez compradores interesados, lo que están provocando que aumenten los precios de salida, pero también los precios finales por los que se están vendiendo los hoteles.
Burbuja de precios en las operaciones
Otro analista consultado por ECD advierte que este apetito inversor por hoteles en España está comenzando a provocar una “burbuja” de precios, sobre todo en Madrid y en Barcelona. En cuanto a la Ciudad Condal, el “boom” turístico de los últimos años está detrás del importante aumento de los precios, que ya han recuperado los niveles anteriores a la crisis económica.
En Madrid, las fuentes del sector consultadas aseguran que en los últimos años se ha duplicado el número de inversores interesados en comprar un hotel en la capital. “Y se están pagando hasta un 30% y un 40% por encima del precio de salida”, explica un experto que gestiona varias carteras de hoteles.
Camino de superar el récord de 2006
Los datos más recientes de inversión en hoteles en España permiten a los expertos ser optimistas y augurar un año de récord. Si en 2014 la inversión directa en compra de hoteles en España rondó los 1.000 millones de euros -y otros 1.000 millones en deuda de empresas hoteleras-, esta cifra ya se ha alcanzado en lo que va de año.
Con este ritmo, los analistas del sector prevén que se cierre 2015 con cerca de 2.000 millones de euros, lo que superaría el mayor registro histórico de inversión en hoteles en España: 1.760 millones de euros en el año 2006. Además, destacan que la noticia de que un gran grupo internacional como Mandarin Oriental haya decidido apostar por España y comprar el Hotel Ritz va a provocar que otros inversores internacionales se fijen también en España para hacer negocio en este sector.
Más allá de las operaciones de hoteles de gran lujo, como el Ritz o el Palace, muchas de las numerosas ventas que se han cerrado en los últimos meses o que se están negociando afectan también a hoteles de cuatro y tres estrellas, que forman el grueso del sector.
Interés en hoteles de Madrid y Barcelona
La oferta de hoteles que interesa a los inversores se concentra, sobre todo, en Madrid y Barcelona, pero cada vez más también en zonas de gran afluencia turística como la Costa del Sol (Málaga), Baleares y Canarias.
Un gestor de carteras de hoteles en Madrid y otras ciudades de España explica que con la crisis económica prácticamente se “congeló” el mercado, pero desde hace unos años se ha ido reactivando hasta apuntar a un ejercicio récord: “A partir de 2013 volvimos a sacar mandatos de venta de hoteles, que se han ido vendiendo. Y ahora cualquier hotel que nos den lo vendemos seguro”.
