Otra clave del ‘crack’ financiero en España: las hipotecas infladas, las tasaciones inmobiliarias sobrevaloradas y los ‘bonus’ a los directivos

Según ha podido saber El Confidencial Digital, la parte de culpa de España en la crisis financiera internacional “no es pequeña”. Y es que, de acuerdo con las opiniones de reputados economistas, “no es sostenible construir en España más viviendas que en Francia e Inglaterra, y tampoco es sostenible conceder hipotecas por importe superior al valor de la vivienda y con tipos de interés mínimos”.

Quienes suscriben esta tesis son los economistas del IESE Pablo Fernández y Vicente Bermejo en un análisis académico de reciente publicación, al que El Confidencial Digital ha tenido acceso.

Los expertos de la escuela de negocios navarra recuerdan que bancos y cajas de ahorros han financiado la construcción de “muchísimas viviendas y su venta posterior”. Una parte importante de estos inmuebles aún no tienen comprador adjudicado –ni esperan tenerlo en un futuro próximo-.

A continuación, se preguntan cómo es posible conceder hipotecas por importe superior al valor de la vivienda, uno de los problemas que sufren cada vez más compradores.

En estos casos, los futuros propietarios del inmueble obtienen una tasación superior al valor real del inmueble, por lo que con el préstamo hipotecario que consigue tiene “dinero para dar la entrada y para solucionar los gastos” derivados de la transacción, que suelen situarse en un 10% del valor real. Amplíe aquí esta información.

Los autores del informe en cuestión señalan que “algo tienen que ver con esto los sistemas de incentivos de los directivos de las instituciones financieras”. Hacen referencia a aquellas instituciones que han premiado a sus trabajadores con un ‘bonus’calculado en base alvolumen de préstamos hipotecarios concedidos.

Para aumentar ese volumen y conseguir así unas primas más atractivas, estos directivos han “concedido muchas hipotecas y cada una de ellas por el mayor importe justificable".

Primero piden al tasador una valoración de la vivienda por un valor superior a su precio y, a continuación, “para justificar el que el cliente podría devolver la sobredimensionada hipoteca”, no contemplan un posible aumento de tipos de interés.

Cabe destacar que en el período en el que fueron concedidos estos préstamos hipotecarios, los tipos de interés se situaban en mínimos históricos. Además, agregan, tampoco se tuvo en cuenta la posible pérdida de trabajo de alguno de los cónyuges a la hora de calcular los préstamos.

En la misma línea, subrayan otro tipo de incentivos que también ha tenido que ver con las dificultades que atraviesa la economía nacional: los ‘success fees’ o comisiones de éxito de bancos de inversión, abogados, consultores o bancos comerciales que asesoran a otras entidades financieras y empresas de todo tipo a la hora de comprar otros negocios.

Ante esta situación, fuentes del sector financiero consultadas por ECD se preguntan si es lógico que la comisión de los asesores dependa de que se realice la operación o si dicha comisión sea mayor cuanto mayor sea el importe pagado por los prestatarios.

La generalización de esta práctica pone sobre aviso a los estudiosos del mercado, quienes auguran que estos incentivos empujarán a muchos asesores a aconsejar la compra aunque no sea muy sensata, llegando a justificarles a algunos de sus clientes el pago de cantidades inaceptables.

‘La componente española’

Los responsables de este análisis de coyuntura advierten de que la ‘componente española’ generará un importante aumento del desempleo que “será mayor y más duradero cuanto más se tarde en llamar a las cosas por su nombre y en tomar medidas para resolverlas”.

Para atajar el problema lo antes posible, economistas de referencia aconsejan al Gobierno que transmita el mensaje de que "los que mandan saben lo que hacen", en contraposición a la percepción que circula en diversos ámbitos: "los que mandan no se enteran / piensan que no nos enteramos".

De esta forma, será más fácil restablecer la confianza, concluyen. En cuanto a las primeras medidas –que, a juicio de los artífices del informe ‘Rentabilidad y creación de valor de 125 empresas españolas en 2008’, “poco tienen que ver con legislar el momento idóneo para matar niños o abuelos”- a poner en práctica destacan las siguientes:

-- Claridad: reconocer la magnitud y severidad de los problemas de cada cual y no mentir.

-- Aclarar y moderar la financiación y el coste de los ayuntamientos, de las comunidades, de los partidos políticos, de las ‘subvenciones curiosas’ destinadas a ciertas energías renovables o proyectos pseudo-culturales.

-- Transparencia y equilibrio en las remuneraciones de los asesores de ayuntamientos, comunidades y ministerios.

“En definitiva, medidas que muestren que los que mandan merecen nuestra confianza (nos cuentan lo que pasa) y hacen algo sensato para salir de ésta", sentencian.