El programa de avales que nadie usa para comprar vivienda en España

Qué es y cómo funciona el aval del ICO para vivienda

El programa de avales del Instituto de Crédito Oficial (ICO) permite que una parte del préstamo hipotecario quede avalada por el Estado. Con ello, hogares con menor ahorro pueden acceder a una financiación de hasta el 100 % del valor de la vivienda, en vez del habitual 80 % o menos que exigen los bancos. 

En general, el aval cubre hasta el 20 % del importe del préstamo. En el caso de viviendas con calificación energética “D” o superior, ese porcentaje podría elevarse hasta el 25 %.  El aval tiene una duración máxima de 10 años desde la firma de la hipoteca, aunque el préstamo puede extenderse más tiempo. 

Quién puede acceder al programa

Están dirigidos principalmente a: jóvenes que no hayan cumplido los 36 años al firmar la hipoteca y familias que tengan menores a su cargo. 

Algunos requisitos básicos: residir legalmente en España al menos dos años, que sea la primera vivienda habitual y permanente, cumplir límites de ingresos y patrimonio (por ejemplo, no superar los 100.000 € de patrimonio neto) y que el precio de adquisición no supere ciertos máximos fijados por comunidad autónoma. 

Por qué su uso es tan restringido

Elevado precio de la vivienda y topes de acceso

En zonas de alta demanda como islas o costa mediterránea, muchas viviendas superan los límites de cuantía o no permiten cumplir los requisitos para beneficiarse del aval. Como se señala, en áreas como Baleares o Málaga “una de cada doce casas supera el tope de precios fijado para acceder al aval”.

Además, cuando el solicitante carece de ahorros —algo que el programa permite en parte— la cuota mensual del préstamo crece al financiase una parte mayor, lo que “termina dejando fuera a perfiles con solvencia limitada”. Esa es una de las críticas recogidas por expertos. Reticencias de la banca y riesgo de concesión

El esquema de funcionamiento también suscita dudas en las entidades financieras: primero el banco concede la hipoteca, luego se solicita el aval al ICO. Pero si el aval no se concede, el banco ya ha asumido un riesgo. Esta incertidumbre frena la concesión de créditos amparados por el aval.

Burocracia y falta de conocimiento

El proceso no está exento de tramitación compleja. Se exige que la hipoteca se ajuste a los requisitos del convenio, que la vivienda cumpla ciertos ratios, y que se inscriba el aval en los primeros años. Estos requisitos, junto al desconocimiento del programa, limitan su penetración.

Consecuencias y limitaciones para los beneficiarios

Aunque el aval facilita que no se requieran aportaciones de ahorro elevadas (la típica entrada del 20 %), la realidad es que los hogares acogibles siguen necesitando contar con capacidad de pago y afrontar gastos extraordinarios.

Por ejemplo, aunque la hipoteca se financie al 100 %, los gastos de tramitación, impuestos, notaría y registro rondan entre el 8 % y 12 % del valor de la vivienda, los cuales no están cubiertos por el aval. 

Qué se puede mejorar para incrementar su eficacia

• Simplificar el proceso administrativo: reducir trámites, plazos y documentación.
• Ajustar los límites de precio de las viviendas en las zonas más tensionadas para que más hogares puedan acceder.
• Mejorar la comunicación y difusión del programa para que los potenciales beneficiarios lo conozcan y valoren.
• Alinear incentivos con la banca para que asuma menor riesgo y participe con mayor entusiasmo.

Ejemplo práctico ilustrativo

Imaginemos una vivienda que cuesta 150.000 €. Gracias al aval del ICO que cubre el 20 %, el banco podría prestarte hasta 100 % (es decir, los 150.000 €), sin que tú debas aportar una entrada del 20 %. Sin embargo, aunque no aportes la entrada, tu cuota mensual será mayor porque el importe prestado es más alto. Y aún tendrás que cubrir los gastos extra por tu cuenta.

Resumen de claves para quienes estén evaluando esta opción

Para un joven o familia sin ahorros suficientes pero con solvencia real para afrontar una hipoteca, el aval ICO puede ser un buen facilitador. No obstante, debe cumplir varios requisitos, estar atento a los límites de precio y tener en cuenta que aportará otros gastos.

El verdadero obstáculo es que el precio de la vivienda siga siendo elevado, lo que reduce la oferta accesible, y que las entidades bancarias mantengan cautela ante el programa. Mejoras en la gestión y en los criterios podrían ampliar el impacto.
Para más información detallada de requisitos oficiales puede consultarse la web del ICO y la comunicación del Ministerio de Vivienda.