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Voy a firmar una hipoteca: cuidado con las trampas de la letra pequeña

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La firma de una hipoteca es uno de los trámites económicos más importante en la vida de cualquier ciudadano. Por ello, es importante ser precavido y actuar de manera cautelosa. Aunque prestes atención a cada uno de los puntos del contrato, es fácil que acabes por no entender algún concepto o que se te escape un detalle.

Firma de una hipoteca. Firma de una hipoteca.

Son muchos los trucos que emplean los bancos para rentabilizar al máximo la concesión de créditos, como por ejemplo intereses más altos de lo que pensábamos, cláusulas suelo, la obligación de contratar productos adicionales al préstamo, etc.

Para evitar estas situaciones, conviene conocer cuáles son las acciones más habituales a las que recurren los bancos para que paguemos un ‘extra’ por nuestras hipotecas sin darnos cuenta de que con nuestra firma las hemos aceptado.

Los trucos más habituales

-- La letra pequeña: de los trucos que emplean los bancos para ganar dinero con los contratos hipotecarios, muchos de ellos se encuentran en la letra pequeña. En España, hay una ley que fija el tamaño mínimo de esta tipografía, fijado en un milímetro y medio de alto. Es importante fijarse en ella, ya que si el tamaño es inferior a este, puede que el banco esté incluyendo en ese espacio una condición perjudicial para nosotros.

-- El cálculo de los intereses: el problema que genera éste es que los bancos, suelen emplear 360 días, por lo que el interés diario a aplicar será más alto, y se aplicará durante 365 días.

-- La cláusula suelo: es una cláusula contractual que establece un mínimo a pagar en las cuotas de la hipoteca inmobiliaria aunque los intereses ordinarios acordados con el banco estén por debajo o bajen de éste. Es decir, impide, a partir de cierto punto, la bajada de las cuotas de la hipoteca aunque los intereses, en este caso, varíen. El Banco de España y la Ley hipotecaria española declararon esta cláusula abusiva en caso de que apareciera en el contrato y las entidades financieras no avisaran de su presencia.

-- La cláusula de vencimiento anticipado: al producirse un impago esencial, la entidad financiera con la que se ha contratado la hipoteca puede reclamar la totalidad del préstamo hipotecario, aplicando a éste los intereses y comisiones pactadas. El problema radica en qué considera el banco ‘impago esencial’. Para evitar problemas con esta cláusula es importante revisar bien el contrato, ya que algunas entidades consideran que dejar de pagar una, dos o tres cuotas es un impago esencial.

-- El interés de demora: éste se aplica a modo de penalización cuando el cliente no paga las cuotas a tiempo. Al igual que la cláusula de vencimiento anticipado es importante revisar este punto en el contrato, ya que algunas entidades financieras fijan este interés en el 20% en sus hipotecas.

-- El índice IRPH: el 90% de las hipotecas españolas están referenciadas al Euríbor. El 10% restante se divide entre CECA y IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios). Éste último se obtiene a través de la media de las diferentes ofertas del mercado hipotecario que han inscrito los bancos y cajas de ahorro y, por lo general, su valor está por encima del Euríbor. Además, su principal problema es que es más manipulable por parte de los bancos. Por tanto, si se firma una hipoteca en base a este índice, es posible que el banco obligue a pagar entre 100 y 200 € más por ella.

-- El aval: el avalista es aquella persona que responde de la deuda del titular hipotecario en caso de impago. Éste responderá de igual forma que el titular de la hipoteca. Hay algunos contratos que incluyen una cláusula que establece que al avalista, en caso de impago, se le suprimirá el derecho de excusión, que permite oponerse al pago de la fianza cuando el acreedor no haya ejecutado todos los bienes del deudor; la división, que permite que exista más de un avalista, y el orden, que permita enumerar los avalistas para que en caso de impago, el banco les haga abonar el dinero en ese orden y no actúe de forma aleatoria.

-- Cuentas asociadas: algunas hipotecas tienen cuentas asociadas y, por ellas, no cobran comisiones. Sin embargo, debemos vigilar el contrato que nos ofrece la entidad financiera ya que con el paso del tiempo, una cláusula puede facilitar al banco la posibilidad de comenzar a cobrar comisiones por éstas sin posibilidad de cancelación.

-- La imputación de pagos: en caso de tener varios préstamos contratados con la misma entidad financiera y que todos ellos cobren sus recibos en la misma cuenta, en caso de impago, el banco puede destinar nuestro dinero al préstamo que más le convenga. Normalmente éste es el hipotecario. Es importante revisar esta condición, ya que, según la ley, los clientes tenemos el derecho de pactar con nuestro banco qué préstamo queremos pagar antes.

-- Las comisiones: es probable que la entidad financiera nos haga pagar comisiones altas. Para evitar este tipo de cobros, que pueden resultar abusivos, es recomendable pactar con el banco las comisiones que nos van a cobrar antes de la firma del contrato.

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