¿Preparando la venta de un inmueble? Te contamos las diferencias de escritura pública y contrato privado

La escritura pública y el contrato privado cuentan con validez legal y son vinculantes para las partes.

Al momento de vender un inmueble, muchas personas se preguntan cuáles son las Diferencias entre contrato privado y escritura pública, sobre todo porque la mayoría de las compraventas se hacen mediante el sistema de dos pasos "contrato-escritura": Con el primero se define la operación y los derechos y obligaciones de las partes, mientras que en el segundo se da cumplimiento a lo acordado en el primero (de ahí la importancia de un contrato bien hecho).

Para entender estos conceptos, primero es importante saber que en el Derecho español existe la libertad de forma para la realización de los contratos, por lo cual ambos son completamente válidos.

Expertos en derecho inmobiliario, como los abogados de desalvador, explican que, si bien no es obligatorio en Derecho Español firmar una escritura pública para adquirir un inmueble, sí es lo más aconsejable. En este sentido, a continuación se explican las principales diferencias entre un documento privado y una escritura pública: 

¿Cuáles son las diferencias estructurales de ambos documentos? 

Los contratos privados y de escritura pública son documentos con numerosas diferencias en diversos aspectos de su forma, tanto física como estructuralmente:

• Partes involucradas: en los contratos privados no se precisa la intervención de terceros. En cambio, en la escritura las partes intervienen ante un notario que da fe del acto. Sin embargo, en ambos casos es bueno contar con la asesoría de un profesional. Si quieres más información sobre ambos documentos, contáctanos.
• Soporte: en el contrato privado, cualquier soporte es válido e, incluso, se permiten las firmas digitales, pero la escritura solo puede firmarse físicamente en papel notarial timbrado. 
• Firmas: como las escrituras ya vienen en papel timbrado, únicamente se firma en la última página. Por otro lado, en los contratos privados las partes deben firmar todas las hojas a menos de que pueda garantizarse la integridad del documento (como en la firma digital).. 

¿Cuáles son los efectos de las escrituras públicas y contratos privados?

Aunque los documentos privados son tan válidos ante la ley como los de escritura pública, ambos tienen marcadas diferencias de efecto, estos son algunos de ellos: 

Veracidad:

Por sus características, el contenido de la escritura pública se presume veraz y tiene fuerza probatoria respecto de la fecha de otorgamiento, personas, hechos y declaraciones. En cambio, el documento privado no tiene la capacidad de probar distintas cuestiones. 

Ejecución: 

Un documento privado no es directamente ejecutable en los tribunales, así que necesita un primer procedimiento declarativo para entrar en la fase de ejecución. Debido a las presunciones probatorias, la escritura pública es directamente ejecutable. 

Transmisión:

El documento privado no tiene, por sí solo, la capacidad de transmitir la propiedad y necesitaría ser completado con una entrega de la posesión. Por su parte, la escritura si tiene la capacidad de sustituir la entrega material del inmueble surtiendo efectos de traditio ficta. Esto, junto con el contrato plasmado en el documento, permite transmitir la propiedad.

Inscripción en el Registro de la Propiedad: Un documento privado no es inscribible en el Registro de la Propiedad. Por el contrario, la escritura y otros documentos públicos sí lo son. 

¿Por qué se utiliza el esquema documento privado-escritura público?

Este esquema es ampliamente utilizado en la venta de inmuebles porque permite establecer las obligaciones definitivas de la operación separando el momento de la compra del de la transmisión, dejando un tiempo para que las partes realicen algunos trámites necesarios (certificados, hipoteca, etc.) antes de otorgar la escritura de compraventa que da cumplimiento a lo acordado. 

Aunque el documento privado represente menos formalismos, es totalmente válido desde un punto de vista legal y totalmente vinculante para las partes firmantes, por lo que es imprescindible haber revisado la situación del inmueble y buscar el asesoramiento de un abogado antes de firmarlo. 

Las diferencias entre el contrato privado y la escritura pública son numerosas, pero sus características particulares hacen que puedan funcionar juntas en ciertos casos, por esto es importante estar al día de la Actualidad del Derecho Inmobiliario. Sin embargo, lo mejor siempre será contar con el apoyo de abogados especialistas en derecho inmobiliario, como los que se encuentran en desalvador. Estos profesionales son capaces de revisar la situación del inmueble, redactar un contrato adaptado a las necesidades de la operación y proteger los intereses de sus clientes.