Invertir en una vivienda para alquilar en 2022

Antes de tomar la decisión de comprar, conviene que obtengas respuesta estas preguntas básicas. Una buena inversión inmobiliaria puede procurarte un rendimiento inmediato, pero una decisión equivocada podría ser una losa muy pesada.

Evidentemente, conseguir un buen precio de compra es un factor determinante para tener éxito en la inversión. Existen cientos de portales inmobiliarios que ofrecen viviendas a precios razonables. Desde aquí, te recomendamos que valores portales como Holapisos, en los que las viviendas parten con precios de venta muy competitivos.

Invertir en vivienda

La primera decisión que deberás tomar es la de invertir o no en una vivienda. En nuestro país existe una arraigada tradición de adquirir vivienda como método de ahorro y estrategia inversora. La inversión inmobiliaria ha procurado históricamente una alta rentabilidad, salvando la excepcional situación acaecida durante la burbuja inmobiliaria, cuando en España se construyeron viviendas a un ritmo insostenible. En nuestro país existen casi 26 millones de viviendas. Más concretamente, 25.882.055, según los datos del Instituto Nacional de Estadística cerrados en 2020.

El Índice de Precios de la Vivienda es una referencia elaborada por el Banco de España, que muestra la variación de la tasa interanual de precios de vivienda nueva y de segunda mano. En ambos casos, en los tres últimos años ha crecido por encima del IPC, si bien se moderó en 2020. En 2021 creció el 4,6 en vivienda nueva (primera transmisión) y el 3,6 en vivienda de segunda mano.

La rentabilidad del alquiler

La compra de vivienda puede tener distintas finalidades: convertirla en la vivienda habitual, destinarla a segunda residencia, destinarla al alquiler de larga duración o dedicarla al alquiler de temporada o turístico. El porcentaje de viviendas en alquiler sobre el total de viviendas en España apenas ha experimentado cambios en las tres últimas décadas: ha pasado del 13,5% al 16,3%.

Hoy vamos a fijarnos en la rentabilidad del alquiler, teniendo en cuenta que el alquiler turístico es un mercado con mayor volatilidad, pues está sujeto a las condiciones cambiantes de la demanda, como hemos podido comprobar durante la pandemia.

La rentabilidad del alquiler es el resultado de dividir los ingresos brutos anuales que este genera entre el importe de la compra. Para calcular la rentabilidad neta, habría que detraer los gastos (seguros, comunidad) de los ingresos brutos. En 2021 la rentabilidad bruta del alquiler fue del 3,7%, según el Banco de España, pero si se suma la variación de precios de la vivienda se obtiene una cifra mayor, que ronda el 7%. A falta del dato del Banco de España, Idealista estima que a cierre de 2021 estaba en el 6,9%. Esta cifra supone un retroceso de 0,6 puntos porcentuales respecto a la del cierre de 2020, cuando la rentabilidad del mercado de alquiler tocó su techo histórico.

¿Es ahora un buen momento para hacerlo?

La inversión inmobiliaria es una cuestión de oportunidad. Actualmente las inversiones en productos financieros están sujetas a una notable volatilidad por efecto de las incertidumbres sobre la economía mundial, derivadas de la pandemia, la guerra en Ucrania o las restricciones en los mercados energéticos.

En contraposición a esta incertidumbre, el mercado inmobiliario ofrece una inversión más segura. Hay necesidad de vivienda en alquiler, acrecentada por la previsible restricción en el crédito inmobiliario. La rentabilidad del alquiler en 2021, en torno al 7%, es muy superior al 0,4% que ofrecieron otras inversiones “seguras” como los bonos del Estado o el 0,5% de los depósitos bancarios.

A ello hay que añadir el efecto de la inflación, que hace más atractiva la inversión en vivienda por ser menos líquida y, por tanto, no expuesta a los vaivenes de precios.

Dónde es más rentable invertir en vivienda

El año pasado cinco capitales españolas ofrecieron retornos del alquiler por encima de la media nacional: Lleida (8,8%), Murcia (8,1%), Huelva (7,9%), Santa Cruz de Tenerife (7,5%) y Almería (6,9%). Los expertos destacan que en las ciudades de la costa Mediterránea y las islas se esperan este año rentabilidades por encima del 6%.

Madrid, Barcelona y Málaga son tres de las ciudades donde se ha producido un mayor incremento de la demanda de vivienda, pero en ellas el coste de la inversión puede redundar en una rentabilidad inferior. Por ejemplo, en Madrid fue del 4,4% y en Barcelona del 4,1%.

Comprar a buen precio es clave

Evidentemente, la rentabilidad de la inversión depende del coste de la vivienda. Para ello, nuestra recomendación es acudir a portales inmobiliarios especializados, que aglutinan cientos de ofertas y oportunidades y permiten filtrar por categorías y características.